HIPOTECA
em Portugal

Compra de imóvel em Portugal com hipoteca

A hipoteca em Portugal é um crédito de longo prazo destinado à aquisição de um imóvel, sendo o próprio imóvel adquirido utilizado como garantia. O comprador paga uma parte do valor com capitais próprios e o montante restante é disponibilizado por uma instituição de crédito. Após a conclusão da transação, o comprador torna-se proprietário do imóvel, enquanto a hipoteca permanece registada como ónus até ao reembolso integral do crédito.

O financiamento hipotecário pode ser utilizado para a compra de um apartamento ou de uma casa destinada a residência permanente, segunda habitação ou outra finalidade prevista nas condições do contrato. A possibilidade de obter o crédito e os respetivos parâmetros são determinados individualmente. São consideradas a situação financeira do comprador, a finalidade do imóvel, o seu valor e as suas características.

Uma simulação preliminar apresenta apenas um montante de financiamento indicativo e uma estimativa da prestação. As condições finais são determinadas após a análise do pedido e a avaliação do imóvel escolhido. Por isso, numa compra com hipoteca, é necessário considerar simultaneamente as condições do crédito e as características do imóvel adquirido.

Como funciona a hipoteca em Portugal

As condições de um crédito hipotecário são determinadas por vários parâmetros interligados. Ao comparar propostas, não é suficiente considerar apenas a taxa de juro anunciada ou o valor da prestação regular.

• É necessária uma entrada com capitais próprios. O financiamento hipotecário cobre, geralmente, apenas uma parte do valor do imóvel. O montante dos capitais próprios depende da situação do comprador, da finalidade do imóvel, da sua avaliação e das condições da proposta concreta.
• O montante do financiamento está relacionado com a avaliação do imóvel. Para determinar o montante disponível, são considerados o preço de compra e o resultado de uma avaliação independente. Se o valor da avaliação for inferior ao preço acordado, o comprador poderá ter de utilizar mais capitais próprios.
• O imóvel serve de garantia. A hipoteca permanece registada sobre o imóvel até ao reembolso integral do crédito. No entanto, o comprador torna-se proprietário após a conclusão da compra.
• É considerada a situação financeira regular do comprador. A análise tem em conta não apenas os rendimentos, mas também outros créditos em vigor e a prestação prevista. Isto permite avaliar se o novo crédito é compatível com a capacidade financeira do comprador.
• As condições finais aplicam-se a um imóvel específico. Uma simulação preliminar não garante a disponibilização de um determinado montante para qualquer imóvel. Depois de escolhido o imóvel, é realizada a sua avaliação e são confirmadas as condições do crédito.

Em Portugal são utilizados três tipos principais de taxa de juro:

• A taxa fixa mantém-se inalterada durante um período determinado ou durante todo o prazo do contrato. Torna as prestações mais previsíveis e protege contra o aumento da taxa durante o período fixado, embora as condições iniciais possam ser diferentes das propostas com taxa variável.
• A taxa variável é revista com a periodicidade prevista no contrato. Normalmente, é composta por um indexante de mercado e por um spread definido pela instituição de crédito. Quando o indexante se altera, o valor da prestação pode aumentar ou diminuir.
• A taxa mista combina as duas opções. Durante o período inicial é aplicada uma taxa fixa e, posteriormente, o contrato passa a uma taxa variável.

Não existe um tipo de taxa de juro que seja o melhor para todos. A escolha depende da importância que o comprador atribui à estabilidade das prestações, da sua disponibilidade para aceitar possíveis variações e do prazo previsto para o crédito.

Em Portugal, o crédito hipotecário pode ser reembolsado parcial ou totalmente antes do final do contrato. Uma eventual comissão de reembolso antecipado é limitada pela legislação, e a forma como é calculada depende do tipo de taxa de juro e das condições contratuais. As condições de um crédito em vigor também podem ser revistas, mas qualquer alteração do prazo, da taxa ou de outros parâmetros requer o acordo da instituição de crédito. Antes de efetuar um reembolso antecipado ou alterar o contrato, devem ser verificadas as regras e condições aplicáveis nesse momento.

O que comparar nas propostas de crédito hipotecário

Para comparar propostas é utilizada a FINE — Ficha de Informação Normalizada Europeia, que a instituição de crédito deve fornecer antes da celebração do contrato. Este documento inclui:

• o montante e o prazo do crédito;
• o tipo de taxa de juro;
• o valor e a periodicidade das prestações;
• a taxa anual de encargos efetiva global, incluindo os custos associados (TAEG);
• o montante total imputado ao consumidor (MTIC);
• comissões, seguros e outros custos associados;
• produtos adicionais, caso estejam relacionados com as condições da proposta.

A taxa de juro nominal não deve ser analisada separadamente do custo total do crédito. Duas propostas com taxas semelhantes podem apresentar diferenças devido a comissões, seguros e produtos adicionais. A FINE permite identificar essas diferenças antes da assinatura do contrato.
A moeda em que o comprador recebe os seus rendimentos também merece especial atenção. Se os rendimentos não forem recebidos em euros, as variações da taxa de câmbio podem afetar o encargo real: para pagar a mesma prestação em euros poderá ser necessário utilizar um montante maior ou menor noutra moeda.

Além da entrada com capitais próprios, devem ser considerados os custos relacionados com a formalização da hipoteca e a aquisição do imóvel. A composição desses custos depende da proposta e da transação concreta. Estes montantes devem ser analisados separadamente do preço do imóvel e incluídos antecipadamente no planeamento global da compra.

Antes de escolher uma hipoteca, é importante comparar o prazo, o tipo de taxa, a prestação regular, o custo total do crédito, as condições de reembolso antecipado, os produtos associados e as respetivas condições de contratação. Esta comparação proporciona uma visão mais completa da hipoteca do que a análise isolada da taxa de juro ou de uma estimativa preliminar da prestação mensal.